Retrait-gonflement des argilesCe qui fissure votre maison

Quand un sol argileux se dessèche, il se rétracte. Quand il se réhydrate, il gonfle. Une maison posée dessus suit ces mouvements, souvent de façon inégale, et se fissure. C'est le retrait-gonflement des argiles, que l'on appelle aussi, dans le langage courant, « la sécheresse ».

En bref

Les argiles se rétractent en période sèche et gonflent quand elles se réhydratent : ce sont les tassements inégaux du sol sous la maison qui la fissurent.
Depuis 2026, 55 % du territoire hexagonal est classé en exposition moyenne ou forte, contre 48 % en 2020.
La carte de Géorisques donne le niveau d'exposition de votre adresse : elle décrit le sol, pas l'état de votre maison.
Eaux mal évacuées, fuites et arbres proches aggravent le phénomène : on peut agir dessus.

Le mécanisme

Selon le ministère de la Transition écologique, « lorsqu'un sol est argileux, il est fortement sensible aux variations de teneur en eau : il se rétracte lorsqu'il y a évaporation de l'eau en période sèche et gonfle lorsque l'apport en eau est important en période pluvieuse ou humide ».

Ce qui abîme la maison, ce sont les tassements différentiels du sol de fondation : les différences de teneur en eau le long des façades et, le cas échéant, la végétation proche font bouger le sol différemment d'un point à l'autre sous la maison. Un mur suit un sol qui s'enfonce de ce côté et pas de l'autre : il se fissure.

L'ampleur du phénomène

Depuis l'arrêté du 9 janvier 2026, les zones d'exposition moyenne ou forte couvrent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020.
12,1 millions de maisons individuelles existantes s'y trouvent, soit 61,5 % d'entre elles (10,3 millions en 2020) : Géorisques et BRGM, avril 2026.
Le coût moyen d'un sinistre est estimé à 16 500 euros (ministère de la Transition écologique, 9 avril 2026).
69 des quelque 183 communes du Val-d'Oise et 71 des quelque 680 communes de l'Oise ont fait l'objet d'au moins un arrêté de catastrophe naturelle « sécheresse » entre 1990 et 2024 (base GASPAR de Géorisques, extraction du 5 octobre 2026, décompte Notex Conseil).

Les maisons les plus exposées

Les règles de construction en zone exposée datent de 2020 : pour une maison neuve, l'arrêté du 22 juillet 2020 impose notamment des fondations d'au moins 1,20 m de profondeur en zone d'exposition forte et 0,80 m en zone moyenne. Géorisques le précise : cette réglementation « ne règle cependant pas le cas des maisons construites antérieurement à 2020 ».

Une maison plus ancienne, construite sans étude de sol, reste donc la plus vulnérable, surtout si elle a des fondations peu profondes, si un arbre pousse près d'un mur ou si les eaux de pluie sont rejetées près de la façade.

Les signes sur la maison

des fissures à 45° qui partent des angles des fenêtres et des portes, ou des escaliers dans les joints de la maçonnerie : ces formes évoquent un tassement du sol ;
des fissures qui s'ouvrent et se referment avec les périodes sèches et pluvieuses ;
des portes et des fenêtres déformées ou qui frottent, des cloisons fissurées ;
un dallage disloqué.

Pour trier ces signes, lisez fissure structurelle ou superficielle. Pour mesurer leur évolution : témoin de fissure.

Savoir si votre adresse est concernée

Rendez-vous sur Géorisques.
Dans « Connaître les risques près de chez moi », renseignez votre adresse, puis « Accéder à mes risques ».
Lisez la rubrique consacrée au retrait-gonflement des argiles : elle indique l'exposition de votre terrain (faible, moyenne ou forte).

Limiter l'aggravation

Pour les maisons existantes, le ministère recommande notamment :

repérer les fuites des réseaux d'eau enterrés et les réparer ;
poser des descentes d'eau avec une évacuation éloignée du pied des façades ;
installer un dispositif de drainage périphérique des eaux de ruissellement ;
poser un écran anti-racines au droit des arbres trop proches, et entretenir régulièrement la végétation ;
poser un trottoir imperméable périphérique d'au moins 1 m de large.

Pour les arbres, le guide du ministère indique que les racines peuvent s'étendre jusqu'à 1,5 fois la hauteur de l'arbre à maturité, et déconseille d'en laisser à une distance inférieure sans écran anti-racines. Ces gestes limitent l'aggravation : ils ne suppriment pas le phénomène.

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Acheter un terrain, construire, ou acheter une maison

Terrain à bâtir et construction. En zone d'exposition moyenne ou forte, le vendeur d'un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l'acte, et la construction d'une maison individuelle suppose une étude de conception ou des techniques particulières de construction (loi ÉLAN, article 68). Le nouveau zonage s'applique aux promesses, actes et contrats conclus à compter du 1er juillet 2026.

Maison déjà construite. Ces obligations ne concernent pas l'achat d'une maison existante : aucune étude de sol n'est exigée. C'est là que l'expertise avant achat prend son sens, avant de signer.

Une aide de l'État, pour l'instant ailleurs

Depuis octobre 2025, l'État expérimente un fonds de prévention argile, qui finance un diagnostic de vulnérabilité de la maison et, le cas échéant, des travaux de prévention, pour les propriétaires de maisons en exposition forte. Il est limité à onze départements pilotes : l'Oise et le Val-d'Oise n'en font pas partie à ce jour (ministère de la Transition écologique, 9 juin 2026).

Questions fréquentes

La sécheresse fissure-t-elle vraiment les maisons ?

Oui, quand le sol est argileux. Il se rétracte en séchant et gonfle quand il se réhydrate ; les tassements inégaux qui en résultent sous les fondations fissurent les murs. Il représente 42 % des dommages assurés au titre du régime des catastrophes naturelles (ministère de la Transition écologique, 9 avril 2026).

Ma maison est-elle concernée ?

Consultez la carte d'exposition sur Géorisques avec votre adresse. Elle donne le niveau d'exposition du terrain (faible, moyenne ou forte), pas l'état de la maison. Dans le Val-d'Oise, 69 des quelque 183 communes ont connu au moins un arrêté de catastrophe naturelle « sécheresse ».

Les fissures vont-elles se refermer ?

En partie, quand le sol se réhydrate. Elles s'ouvrent et se referment souvent avec les saisons. Une fissure qui revient chaque été mérite un examen avant toute réparation.

Un arbre près de la maison est-il dangereux ?

Ses racines peuvent s'étendre jusqu'à 1,5 fois sa hauteur à maturité (guide du ministère) et puisent l'eau du sol. Un arbre trop proche est un facteur d'aggravation : un écran anti-racines ou un éloignement le limitent.

Faut-il une étude de sol pour acheter une maison existante ?

Non, la loi ne l'impose pas : les études géotechniques obligatoires concernent la vente d'un terrain à bâtir et la construction d'une maison. Une expertise avant achat permet de lire l'état du bâti avant de signer.

Faut-il attendre l'arrêté de catastrophe naturelle ?

Non pour comprendre sa maison : l'expertise sécheresse est indépendante. La reconnaissance de la catastrophe naturelle est une démarche distincte, avec un délai de 30 jours après la publication de l'arrêté : voir sécheresse et catastrophe naturelle.

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